La réponse est OUI ! Maintenant voyons ensemble comment et avec quels leviers il est possible d’y arriver.
Commençons d’abord en posant les bases sur ce qu’est un bien autofinancé. Il est faux de penser qu’un bien autofinancé se résume à un loyer égal à la mensualité du crédit. En effet, ce calcul n’intègre pas les charges relatives à l’opération. Il convient plutôt de viser un cashflow positif, qui vous permet de ne pas recourir à votre épargne et de dégager un bénéfice à affecter à un futur projet. Alors, comment parvenir, ou du moins tendre vers l’investissement locatif autofinancé ?
Un investissement locatif autofinancé est un investissement qui ne vous demande aucun effort d’épargne pour se financer. Et ce n’est pas parce que le loyer couvre le montant de la mensualité que vous y parvenez. En effet, vous avez des charges annexes à payer (frais de mise en place du crédit, frais de notaire, assurances, frais d’hypothèques, frais de gestion locative, impôts…). Si celles-ci ne sont pas couvertes par le loyer, vous devrez en assumer le coût.
Prenons un exemple. Vous remboursez un crédit de 200 000 € avec des mensualités de 880 €. Vous proposez un loyer de 900 € à votre locataire. A priori, vous êtes bénéficiaire de 20 €. Il n’en est rien, parce qu’en parallèle, les frais divers relatifs à la mise en location se montent à une centaine d’euros par mois. Vous avez donc dans ce cas une charge mensuelle de 80 €. Votre investissement locatif à Le Vésinet ne s’autofinance pas, même si en soi, l’effort d’épargne est moindre. Deux indicateurs sont couramment utilisés pour déterminer si un investissement locatif s’autofinance : le taux de rendement et le cashflow.
Petite précision sur la différence entre rendement et rentabilité d’un investissement locatif.
Le rendement, qui peut être exprimé en brut ou net, s’exprime par un taux obtenu en divisant le montant des recettes locatives par le prix d’acquisition du bien. Par exemple, si vous percevez 5 000 € de revenus locatifs pour un bien immobilier acheté 100 000 €, alors le rendement brut sera de 5 % annuel. La rentabilité d’un bien intègre quant à elle la plus-value ou la moins-value à la revente.
Premier biais dans lequel ne pas tomber pour s’assurer un investissement locatif autofinancé : prendre en compte le rendement brut, et non le rendement net. De l’ordre de 4/5 % en France, le rendement brut moyen n’inclut pas les charges et impôts.
Le rendement brut s’obtient selon différentes formule, en voici une :
Le rendement net s’obtient selon différentes formules, en voici une :
Pour s’assurer l’autofinancement d’un bien, il faut donc que le rendement net soit élevé.
Exemple pour un profil d’emprunteur standard
Le cashflow correspond à la différence entre les recettes locatives et la totalité des charges (assurance loyers impayés, charges de copropriété, frais de gestion, impôt sur le revenu…).
Le total peut faire apparaître un cashflow négatif : vous devrez apporter régulièrement des liquidités pour réaliser votre investissement locatif. Le total est neutre : l’autofinancement est assuré. Le Graal étant de dégager un cashflow positif : vous pourriez ainsi injecter les bénéfices dans un prochain projet immobilier aux alentours de Le Vésinet.
Plusieurs leviers vous permettent de vous rapprocher de l’autofinancement de votre investissement.
Dans un marché plutôt mature, je crois qu’il est important de réfléchir à travers des stratégies immobilières. Je vous invite à vous pencher sur les 4 suivantes
TOP 4 Des Stratégies Immobilières Gagnantes
Nous verrons dans un premier temps la stratégie du Coliving. Puis nous réfléchirons à la stratégie de la colocation. Avant de terminer nous parlerons de la location courte durée. Enfin, nous terminerons par l’investissement professionnel (bonus).
Mais avant, je vous propose de faire un point sur les avantages et les inconvénient de chaque stratégie, voyez plutôt :
| Stratégie choisie | Avantages | Inconvénients |
| Coliving |
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| Colocation |
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| Location courte durée |
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Cette liste n’est que partielle et il existe biens d’autres avantages et inconvénients. Il est globalement souvent très intéressant de travailler sur une puis plusieurs stratégies selon ses objectifs. Elles ont en effet un intérêt qui est celui de se compléter entre elles.
Avant de développer cette stratégie, je crois qu’il est important d’y apporter une définition. Je ne dis pas que c’est l’unique définition mais au moins, elle nous permet de poser les bases sur ce sujet d’investissement.
Je pense qu’on peut définir le Coloving comme un lieu de vie dans lequel évolue plusieurs personnes. Ce lieu de vie est souvent un ensemble et pas seulement une partie d’un ensemble. Il s’agit donc pour la majorité des cas d’un bâtiment complet. Souvent le coliving se caractérise par des prestations haut de gamme avec des chambres spacieuses. On peut trouver dans ces chambres pour la majorité des cas un toilette indépendant ainsi qu’une salle d’eau. Concernant la cuisine, elle est souvent collective mais il arrive que certains coliving l'intègrent à la chambre. Au sujet de la pièce de vie elle est plutôt de taille généreuse et il est commun de trouver des prestations complémentaires, type coworking dans la pièce de vie ou encore salle de sport voire salle de cinéma. A noter, il est commun de trouver des thématiques propres au Coliving dans la perspective de créer une communauté dans cet espace de vie.
Enfin les coliving se caractérisent par leur taille. On s’accorde souvent à dire qu’un Coliving comme à partir de 6 chambres. En dessous, il s’agit plutôt d’une stratégie de colocation.
Maintenant que les bases sont posées, voyons dans quelle mesure cette stratégie est une stratégie intéressante qui peut permettre l’autofinancement. Avant de développer ce point, je tiens à préciser que cette stratégie s’adresse plutôt aux investisseurs chevronnés ou à défaut avec un budget plus conséquent que les autres stratégies développées ici.
Selon-moi cette stratégie est plutôt novatrice en tout cas en France car elle existe et est bien plus développée dans des pays voisins. Par ailleurs, de part les prestations que le Coliving propose il est possible de proposer des prix plus importants que ceux constatés dans des logements type colocation ou studio au m² en location. Cela permet 2 choses. La première, sélectionner une clientèle plutôt « jeune actif » qui se veut être une bonne clientèle. Mais aussi augmenter son rendement et donc se rapprocher de l’auto-financement.
Je souhaite préciser ici que comme toutes les autres stratégies, le Coliving peut se faire sur un bâtiment neuf. Ce qui permet si le projet est bien pensé d’optimiser véritablement ses rendements et de proposer un produit de grande qualité. Je recommande donc vivement cette stratégie, attention toutefois comme toutes les autres stratégies elle comporte des risques. En particulier le fait que ce projet sera destiné à de l’investissement. Ce qui peut être bloquant dans un moment de vente en tout cas on peut se priver d’une partie de la clientèle type achat résidence principale.
Je pense que cette stratégie reste aujourd’hui une stratégie gagnante, il faut juste à mon avis la dépoussiérer et l’orienter sur d’autres axes. Je m’explique, je crois que beaucoup d'investisseurs immobiliers se sont positionnés sur ce type de projet. Mais principalement sur les grandes villes françaises ou encore les villes intermédiaires en achetant des appartements et en les rénovant. Je crois qu’aujourd’hui dans le marché que l’on connaît, autrement dit à l’aube de 2023 il est compliqué de se positionner sur ce type de produit si l’on cherche du rendement et de l’auto-financement.
Alors pourquoi pas construire sa colocation ? En effet, je crois que la demande locative en zone rurale et semi-rurale en France est trop négligée. C’est pourquoi il me paraît pertinent pour un investisseur de réfléchir en ce sens. Autrement dit à la construction de son projet du début à la fin à travers une maison individuelle. Cela permet d’optimiser son rendement en investissement locatif d’une part. Mais aussi de préserver une valorisation patrimoniale. L’opération est donc selon-moi doublement gagnante. De ce fait, il est très intéressant de creuser selon-moi en ce sens pour aller chercher de l’auto-financement voire du cash-flow.
Cette stratégie est potentiellement la plus lucrative à moyen et long terme. Encore faut-il savoir manier avec succès le référencement des ses annonces. Je crois qu’aujourd’hui, toujours dans une stratégie d’auto-financement, il peut être extrêmement pertinent d’orienter l’exploitation de son bien vers cette stratégie.
Pour cela, il est important de bien comprendre le secteur vers lequel on oriente son projet. Zone rurale, semi-rurale, touristique. Ensuite, il faut évidemment bien comprendre ce que recherche sa future clientèle en fonction de sa stratégie. Sur une maison classique il peut être judicieux d’ajouter un Jacuzzi ce qui renforcera votre attractivité et vraisemblablement le nombre de vos réservations.
L’avantage aussi de ce type de stratégie est donc d’optimiser votre investissement. In fine, vous avez donc toujours la valorisation de ce bien comme vu plutôt. Ce qui vous permet finalement d’arbitrer facilement selon vos besoins et votre patrimoine. En effet, si un besoin en cash se fait sentir, vous n’avez même pas besoin de donner un préavis à votre locataire. Et vous pouvez quasiment du jour au lendemain mettre en vente votre bien pour récupérer de la trésorerie et partir sur des opérations type opération professionnel.
Il est vraiment possible avec cette stratégie si l’ensemble des curseurs sont poussés à leur maximum d’obtenir des résultats de rendement en tout automatisé qui permettent l’auto-financement. Ce qui en fait de loin une des meilleures stratégies immobilières que je connais aujourd’hui disponible sur le marché.
Vous êtes peut-être néo-investisseur ou investisseur chevronné, et vous souhaitez faire évoluer votre situation. Il est possible de travailler sur du locatif comme vu plus tôt qui s’apparente plutôt à de l’investissement type habitation et qui s’adresse à des particuliers.
Toutefois vous avez la possibilité de faire évoluer vos choix ce qui peut être véritablement pertinent si le système classique (capacité d’endettement) vous bloque.
En effet, on en parle que trop peu mais investir en tant que professionnel comporte pleins d’avantages. D’abord sur le financement que ce soit pour du locatif en B2B ou pour des opérations de marchand, promoteur ou lotisseur, il vous sera possible de commencer et d’avancer selon votre trésorerie et expérience. Les contraintes liées au financement sont donc biens différentes.
Je vous invite donc à véritablement réfléchir à cette stratégie. Elle est complexe et demande à être accompagnée si vous débutez dans l’investissement mais elle est très puissante puisqu’il est rapidement possible de lever des fonds de manière importante.
J’espère que cet article vous aura permis de découvrir de nouvelles stratégies immobilières à Le Vésinet. À défaut, vous serez conforté dans votre choix stratégique. Rappelez vous bien que pour avancer et atteindre vos objectifs dans un marché comme on le connaît il est important de réfléchir, innover et avancer différemment.
Attention au syndrome de l’objet brillant. Il est possible de gagner de l’argent avec l’ensemble des stratégies détaillées ci-dessus. Mais aussi bien sûr avec de nombreuses autres stratégies. Le tout étant de bien choisir celle qui vous semble la plus pertinente selon vos objectifs et de ne pas vous éparpiller. Toujours en gardant en tête cet objectif qui consiste à aller chercher de l'autofinancement.
Surtout n’oubliez pas, il est souvent préférable d’avancer même si c’est imparfait plutôt que de procrastiner. Mais on ne meurt jamais de l’affaire que l’on a pas fait mais parfois de l’affaire de trop !
Enfin n’oubliez pas dans la mesure du possible d’investir en meublé. D’un point de vue fiscal je vous laisse creuser avec votre expert-comptable. Si besoin n’hésitez pas à nous contacter pour qu’on vous envoyer le contact de notre comptable, il est top ! 🙂
